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复盘蛋壳公寓暴雷事件

2022-01-10 21:38分类:棉袄搭配 阅读:

  蛋壳公寓暴雷以来,微多银走已向租金贷客户发布三篇公告。

  第一篇为11月16日,微多银走称,根据您与蛋壳公寓缔结的《房屋代理租赁符切吻契适合同》,您和业主已形成租赁关系,并已预支租金,享有符切吻契适合法居住权,俺走提议您一连居住,如遭遇清退、断水、断电等情况,提议经过法律途径维护恰当权好。

  第二篇为12月2日,微多银走称,所有受蛋壳公寓事件影响的俺走客户,经客户挑出及俺走确认后,红利贷款本金将给予免歇延期,在2023年12月31日之前,俺走不扣款,不计歇,不影响征信记录。

  第三篇为12月4日,微多银走称,俺走已拟定出符切吻契适合法符切吻契适合规的方案,实现即使蛋壳租金贷客户不一连还贷,仍能结清贷款。严密方案为:蛋壳租金贷客户退租后,与微多银走缔结协议,将退租后蛋壳公寓所欠客户的预支金,用于补偿客户在俺走的贷款。

至此,因蛋壳公寓被推到风口浪尖的微多银走,随着一纸“兜底”公告而脱节舆论批判。

蛋壳公寓何以实现野蛮孳乳,运营房间四年增进179倍

  公开质料体现,蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌,公司成立于2015年1月,是国内第二大长租公寓运营商。2020年11月,因拖欠房东房租与租客退款,蛋壳公寓陷讨债风波。12月4日,最高法副院长杨万明回答“蛋壳公寓爆雷”:相关地方和部分正在处理。

  蛋壳公寓财报体现,2017-2019年,蛋壳公寓交易收入分为为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元,净利润别离为-2.7亿元、-14亿元、-34亿元。不难发现,蛋壳公寓营收在增进的同时,亏本却再加剧。不单如此,蛋壳公寓的出租率还在败兴,2017-2019年,出租率别离为86.5%、76.9%和76.7%。

  即便如此,蛋壳公寓并未间断中止舒展的步伐,2015岁晚至2019岁晚,蛋壳公寓运营的房间由2434套增至438309套,四年时间增进了179倍。

蛋壳公寓何以实现野蛮孳乳?答案是“股权融资+租金贷”。

  公开质料体现,2015-2020年,蛋壳公寓先后完整8轮融资,融资金额符切吻契适合计高达67亿元(含IPO融资1.49亿美元),紧急投资方包括老虎环球基金、欢笑资本、蚂蚁金服,以及CMC资本。蛋壳公寓财报数据体现,2017、2018和2019年,选择租金贷的租户比例别离为91.3%、75.8%和65.9%。

  从财报数据来望,2019年蛋壳公寓虽还在舒展,但已大幅降矮租金贷比例。然而,受新冠肺热疫情影响,上半年长租公寓租金价格和出租率均显现下滑。受此影响,蛋壳公寓自2月份以来,首终未能脱节现金流压力。

蛋壳公寓为何会暴雷?租客交的租金往哪儿了?

  要回答这些题目,就不得不说蛋壳公寓模式,早在2016年,蛋壳公寓就启动了“惊鸟计划”,该计划面向答届结业生,抓出此类客群初入社会,办事和生活担心适,收入较矮等特征,为其挑供免费换租及0押金的优惠服务,吸引更多客源入驻,升迁走业影响力。

  今年3月23日,蛋壳公寓宣布,面向2020年答届大学结业生的优惠租房项目前“惊鸟计划”第五季上线。

  固然蛋壳公寓为答届大学结业生挑供免费换租及0押金的优惠服务,但对刚结业的大弟子而言,蛋壳公寓的季付、半年付方案仿效有很大压力。为此,蛋壳公寓与第三方金融机构互助开发租金分期产品(例如微多银走“微租贷”),租客支拨首笔款后按月还款,减轻租金压力。

在租金贷模式下,蛋壳公寓给租客最矮的房租和服务费优惠,租客向微多银走按月还款并支拨利歇,微多银走一次性向蛋壳公寓支拨一年租金,而蛋壳公寓按月向房东支拨房租。如此一来,固然蛋壳公寓赚取的租金变少了,但挑前一次性拿到了房屋租金,有利于蛋壳公寓一连收房,一连扩大市场四周和占领率。

  (开甲财经制图)蛋壳公寓如何收取房租?租客房东两头赚为何还会亏本?

  以蛋壳公寓某房间为例,倘若按季付租金1530元/月,服务费153元/月,能源费45元/月,符切吻契适合计1728元/月;倘若按半年付租金优惠70元/月,服务费在优惠后8折,符切吻契适合计1621元/月,较季付优惠407元/月。

  然而,蛋壳公寓除了收取房屋租金、服务费,以及能源费,还会向租户收取押金(日常为1个月的房屋租金)。据此计算,倘若依据季付手段支拨该房间租金,第一次需缴纳6714元;倘若依据半年付手段支拨该房间租金,第一次需缴纳11186元。

  根据蛋壳公寓费用表明:

  1)押金为1个月的房屋租金,用于蛋壳公寓租住期间施走符切吻契适合同责任的保障,租约到期且无任何违规情况,押金返还。严密规则为,住满一年及以上者,押金一切退还,若未住满一年且挑前1个月报备,退还30%押金,若未挑前报备,则押金不退。

  2)服务费为每月房租价格10%,120元/月首,包含网络服务、公共区域保洁、基础修理服务;

  3)能源费用为房屋供水、燃气服务,片面城市包含供暖服务。

依据蛋壳公寓的收费标准,倘若出租率处于较高程度,蛋壳公寓就不会有空置耗损,逆而能赚租客的押金。另表,蛋壳公寓收取的服务费和能源费,理论上也有必定的利差空间。

  不单如此,蛋壳公寓向租户收取服务费(含基础修理服务)的同时,每个月还会扣走房东一笔“修理金”。例如,蛋壳公寓收王师长武汉80平房子,将客厅断绝后变成三间房,符切吻契适合同期限三年半,每月房租3000元,但每月被扣59元修理金,实际到账2941元。

  另表,蛋壳公寓收房时固然要对房子进走简单修剪,并添置空调、洗衣机等家电,但蛋壳公寓恳求王师长给5个月免租期(蛋壳公寓承担物业费)。今年疫情期间,蛋壳公寓发布房东计划,两个月的租金被分24期支拨。

集体来望,固然蛋壳公寓的收房价格略高于市场价,并对房间进走必定的装修,但蛋壳公寓经过将房间断绝来挑高效好,并经过免租期来缩小支拨开支。与此同时,蛋壳公寓再以高于市场价格出租给租客,并能赚租客押金和服务费。

  从这个意义上来说,倘若蛋壳公寓不盲目前舒展,限制租金贷比例,即使发生亏本也不至于资金链断裂。

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